在签订房屋买卖合同时，丈夫代妻子签字，这样的合同是否有效?妻子认为丈夫与他人约定的售价过低，又将房子另售他人，已付定金的买受人又该如何维护自身权益?
基本案情
2022年7月，小方夫妇通过房产中介看中了一套房屋，想要以1250万元的价格购买该房屋。为了促成双方成交，中介特地赶到外地，找到了正在陪同父亲看病的房东胡先生。该房屋是胡先生和妻子蔡女士共同共有，胡先生在买卖合同上签字的同时也代蔡女士签了字，小方夫妇随后支付了60万元的定金给胡先生，并积极准备购房款等待过户。可胡先生回到上海后，妻子蔡女士认为售价过低，还要承担中介费用，不同意卖房。同年9月，胡先生夫妇又以1300万元的价格与另一买家签订了出售合同，并退还了小方夫妇的60万元定金。双方关于后续事项如何处理争执不下，小方夫妇遂诉至法院，要求判决双方合同解除，胡先生和妻子蔡女士支付定金赔偿款60万元。
争议焦点
小方夫妇认为，胡先生夫妇擅自解除合同，依照合同约定应双倍返还定金。而胡先生夫妇认为，妻子蔡女士不知道房屋出售给小方夫妇的事情，也不认可丈夫胡先生代签字的行为，房屋买卖合同未经全体共有人签字，合同不成立，所以只愿意退还定金。
律师办案
1.向当事人和中介全面收集交易中的合同、凭证、微信记录等全部证据材料。代理律师多方收集了与案件相关的买卖合同、定金支付凭证、委托出售协议、微信聊天记录、电话录音、调价记录等大量证据材料，最大限度地还原了案件事实。
2.向法院申请《调查令》，掌握案涉房屋交易的具体细节和真实内幕。代理律师向法院申请《调查令》，并向上海市静安区自然资源确权登记事务中心调取了胡先生与第三人的交易信息和相关资料，提示了胡先生违约的真实情况。
3.大数据检索案例，尤其是上一级法院相近案例的裁判要点。为此，代理律师检索并提交了上海第二中级法院相关的微信公众号文章，提交了苏州中级法院发布的十大房屋纠纷案例，从而为代理律师的观点提供了有力的支撑。
4.起诉的同时提起诉讼保全申请，为案件胜诉后的执行提供了保障。代理律师在征求方先生夫妇意见后在起诉之初就提起了诉讼保全，并成功冻结到60多万元，为案件胜诉后方先生夫妇实际地获得赔偿提供了保障。
法院判决
经审理，法院认为，房屋买卖合同双方四人均已经签字，合同已经成立。房屋买卖合同上胡先生代妻子签字的行为属于代理行为，因没有取得妻子的事先授权，也没有获得事后追认，胡先生的代理行为属于无权代理，房屋买卖合同对胡先生的妻子不发生效力，所产生的一切后果由胡先生承担，胡先生应当双倍返还定金。一审判决后，胡先生不服提起上诉，二审法院经审理认为一审判决于法有据，予以维持。
案例影响
通过司法裁判弘扬社会主义核心价值观，是人民法院民事裁判的重要功能。上海静安法院在本案中以公正司法助诚信建设，很好地实践了这一理念，取得了良好的社会效果。为此，澎湃新闻、中国青年网、腾讯网、新浪财经、搜狐网、新浪网、红星新闻对该案进行了广泛报道。
律师介绍
陈德日，法学硕士，上海市海华永泰律师事务所合伙人、争端解决业务委员会副主任，中国中小企业协会调解中心调解员，法律名家讲堂特邀讲师，具有高级企业法律顾问资格。曾在上海中心城区某法院从事6年审判工作，积累了丰富的审判实践经验。业务范围：房地产纠纷、公司业务、刑事辩护。
《法律实践课·律师讲案例》专题由中国实践智库出品，中国政法大学法学院、华东政法大学中国法治战略研究院、中南财经政法大学法学院、中南大学法学院、西南政法大学民商法学院、武汉大学法学院、西北师范大学法学院联合指导共建。旨在为法学院校的法律实践课堂提供优质新鲜案例素材，进一步助推新时代法学教育高质量发展。本期专题由上海市法学会律师法学研究会特约供稿。专题总策划：秦前松、本期统筹：秦学占。
责任编辑：楚予
